Вам предстоит покупка или продажа квартиры, земельного участка или дома? Опытные специалисты «Дачного бюро недвижимости» готовы предложить Вам весь спектр работ по услуге: сопровождение сделки купли-продажи в Раменском районе, ведь в процессе подготовки и проведения операций с недвижимостью может возникнуть множество вопросов: какие документы необходимо подготовить, когда и каким образом лучше внести аванс или задаток, как проверить подлинность предоставленных правоустанавливающих документов
Сопровождение сделок с недвижимым имуществом в Раменском районе поможет вам обезопасить себя от множества рисков, быстро и грамотно заключить договор.
Мы можем провести сделку как полностью, так и включиться в нее на любом из следующих этапов:
— Проведение переговоров с участием всех участников сделки для обсуждения всех тонкостей и вопросов;
— Внесение задатка,аванса или заключение предварительного договора;
— Юридическая проверка объекта недвижимости на отсутствие залога, арестов, судебных споров и прав третьих лиц;
— Сбор пакета документов для проведения сделки купли-продажи;
— Подготовка договора купли-продажи объекта;
— Проведение сделки, контроль и сопровождение при подписании договора купли-продажи, помощь при подписании договора депозитария банка;
— Сдача и получение договора на государственную регистрацию и перехода права собственности на покупателя;
— Консультации и психологическая поддержка на протяжении всего процесса купли-продажи объекта.
Существуют общие правила, соблюдения которых является залогом успешного проведения сделки. На основании нашего опыта проведения многих операций с недвижимостью в Раменском районе и в городе Раменское мыв качестве примера приведем некоторые из них:
правило 1:
Касается и покупателей и продавцов. К предстоящей сделке следует серьёзно и тщательно подготовиться. Проведите анализ существующего состояния в интересующем вас сегменте рынка. Трезво оцените перспективность затеваемого мероприятия. Заручитесь поддержкой других возможных участников сделки. Продавцу — приведите в порядок документы на объект недвижимого имущества; получите предварительные согласия и разрешения; оплатите долги; соберите справки. Покупатель кроме достаточной денежной суммы должен иметь согласие супруга и не вызывающие сомнений личные документы.
правило 2:
Не увлекайтесь процессом торга и не затягивайте с внесением предоплаты. Редко когда это выгодно хотя бы одной из сторон. Чаще не выгодно никому.
правило 3:
При подписании предварительного (авансового) договора. Продавец должен иметь на руках оригиналы и копии документов на недвижимость и быть готовым дать вразумительные ответы на все возможные вопросы покупателя. Покупателю должна быть предоставлена возможность не только ознакомиться с документами на недвижимое имущество на предмет их предварительной экспертизы, но и проверки текущего состояния, истории и перспектив его правового режима. ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОПИШИТЕ: срок выхода на сделку; сроки освобождения недвижимости; сроки снятия с регистрационного учета; определение того, как будут происходить денежные расчёты, кто и в каком объёме оплачивает ту или иную форму совершения договора и несёт расходы по регистрации; продажную стоимость недвижимого имущества и стоимость, которая будет указана в основном договоре; случаи возвращения и невозвращения предоплаты, другие существенные для вас условия.
правило 4:
Тщательно продумайте оптимальную систему проведения взаиморасчётов в привязке к исполнению всех существенных обязательств. Сторонам предстоящей сделки рекомендуется предварительно обсудить и закрепить документально соглашение по проведению взаиморасчетов.
правило 5:
Совершайте и подписывайте договор, по которому недвижимость будет отчуждаться в пользу нового собственника только после того, как к сделке будет подготовлен полный пакет документов и тщательно проверена юридическая чистота объекта. Штрафные санкции в случае расторжения договора по инициативе одной из сторон не должны носить форму кабального обязательства.
правило 6:
При проведении денежных расчётов — Не упустите из виду вопросы соблюдения конфиденциальности и обеспечения личной безопасности. От этого может зависеть не только ваше материальное благополучие, но и сама жизнь!
правило 7:
Окончательный расчёт должен состояться только при условии выполнения продавцом всех принятых им обязательств. Другие устные и письменные гарантии не следует считать достаточно серьёзными.
правило 8:
Денежные расчёты должны быть документально подтверждены. Расписка в получении денег должна отвечать определённым требованиям и составляется получателем собственноручно.
правило 9:
Не забудьте рассмотреть вопросы оптимального налогообложения и использования налоговых льгот.
правило 10:
При купле-продаже нежилых помещений не упустите из виду её существенную особенность. Она состоит в том, что подписанный договор сразу вступает в законную силу, но покупатель становится собственником только после государственной регистрации перехода права. Это накладывает отпечаток как на особенности составления текста договора, так и на специфические отношения сторон в период между подписанием договора и завершением регистрации.
правило 11:
В принятии решений полагайтесь только на сведения, полученные из проверенных источников. И руководствуясь здравым смыслом.
правило 12:
Не бывает двух одинаковых сделок с недвижимостью. Каждая индивидуальна и требует индивидуального подхода.
правило 13:
Нет правил без исключений!
ПРИМЕРНЫЙ СОСТАВ ПАКЕТА ДОКУМЕНТОВ
Документы, удостоверяющие личность физических лиц, включая представителей
Учредительные документы юридических лиц – участников сделки
Документы, подтверждающие полномочия представителей, правообладателей и участников сделок:
- доверенность;
- удостоверение опекуна (попечителя) — для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в
- дееспособности или недееспособных;
- свидетельство об усыновлении — для усыновителей
Заявления на регистрацию сделки и перехода права собственности
Документы об оплате регистрации (квитанции)
Правоустанавливающие документы
Документ, подтверждающий передачу недвижимости (передаточный акт)
План и описание объекта недвижимости, удостоверенные органами, осуществляющими госучёт и техническую инвентаризацию (Справки из БТИ: о балансовой стоимости — до недавнего времени т.н. « форма 11А» — действительна один месяц и поэтажный план с экспликацией – действительны один год. Обратить внимание на отсутствие сведений об аресте, запрещении и т.н. «красных линий» на плане квартиры, которые указывают на несогласованную перепланировку помещений).
Подлинники договора – в количестве, равном, как минимум, числу сторон договора, плюс, нотариально удостоверенная копия (либо ещё один подлинный экземпляр).
Справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенные должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (Справки из домоуправления: выписка из домовой книги — выдаёт паспортистка; копия финансово-лицевого счёта – получить в бухгалтерии; справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — в бухгалтерии; все они действительны один месяц).
Подлинники и копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда сделка совершена под условием (ст. 157 ГК РФ).
Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, а также, если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости; – выдаются по заявлениям граждан при отсутствии «ущемлений в правах»).
Справка из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (в случае продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения)
Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации:
- справки из паспортного стола отделения милиции
- форма № 6 – подтверждает юридическое освобождение жилплощади и выдаётся по месту новой регистрации (прописки);
- листок убытия – выдаётся после снятия с регистрации с указанием нового адреса;
- о замене паспорта
Нотариально удостоверенное согласие супруга (мужа или жены) на совершение сделки — для недвижимости, приобретённой/приобретаемой в период брака.
Нотариально удостоверенное или в простой письменной форме, заявление от продавца о том, что он не состоял в браке на момент приобретения квартиры и(или) не состоит в браке на время совершения сделки.
Такое же заявление требуется и от покупателя, если и он в браке не состоит.
Какие-либо ещё — в зависимости от особенностей сделки (например, из ЗАГСа – если меняли фамилию; справка из БТИ об уточнении адреса; свидетельство о смерти – если умер один из владельцев; вступившее в законную силу решение суда; договор о разделении долей и совместном пользовании; согласие совладельца или нотариальное подтверждение отказа от преимущественного права покупки; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение — рентополучателя, залогодержателя; и др.)